Ombyggnation av lokal till lägenhet

Att optimera befintliga ytor genom att omvandla outnyttjade lokaler till nya bostäder skapar mervärde till er förening eller fastighetsbestånd.

Ombyggnation av lokal till lägenhet

Oavsett om det handlar om att skapa nya boendemöjligheter genom en totalentreprenad eller köpa loss en yta i en fastighet och förädla i egen regi, tar vi på 4D Gruppen hand om hela processen.

Ofta har föreningar eller fastighetsägare lokaler som står tomma eller som hyrs ut till verksamheter utan ekonomisk bärkraft. Då kan alternativet vara att omvandla dessa lokaler till bostäder.

Vi drivs av att hitta lösningar för att ni ska få ut så mycket som möjligt av de befintliga ytorna. Samtidigt är vi också måna om att de boende ska påverkas i minsta möjliga mån under byggtiden. Ofta är tomma lokaler placerade på marknivå vilket gör att det ofta finns möjlighet att ha en uteplats i anslutning till lägenheten vilket höjer värdet på lägenheten men också boendemiljön i stort.

Har ni en lokal eller annat outnyttjat utrymme som ni i stället tror skulle kunna bli spännande bostäder eller inte vet vad ni ska göra med? Tveka inte att kontakta oss.

/ OMBYGGNATION

Att se möjligheterna

Vi vill alltid göra det bästa för att kunna producera en produkt som är bra att leva i och som skall hålla över tid. Vi ser möjligheter utöver det projektet initialt handlar om. Det kan vara outnyttjad mark i anslutning till lokalen som kan bli en härlig uteplats, ett sovloft när golvytan inte räcker till eller väggar som vi önskar flytta för att optimera boarean.

Vi drivs av att lösa problem med ett kreativt tänkande och hjälper gärna till i projekteringsskedet.

Fem tips för en framgångsrik lokalanpassning i er förening

Processen och startsträckan kan kännas lång och krokig när man skall starta upp ett projekt i sin förening men här kan ni några enkla tips för en enklare uppstart.

Visa en budget för styrelsen som inkluderar intäkten och hur den påverkar ekonomin, det vill säga hur mycket avgiften kan sänkas. Ta även hänsyn till fler medlemmar som, långsiktigt, delar på fasta kostnader.
Visa på arbeten som kan utföras samtidigt. Om källare eller tvättstuga i anslutning till lokalen har ett renoveringsbehov finns pengar att tjäna på att göra detta samtidigt.
Glöm inte förrådsfrågan om befintliga förråd behöver flyttas eller minskas. Det är i så fall den viktigaste frågan som er förening med majoritet behöver ta ett beslut om. Ofta har boende flera och stora förråd som kan minskas till nybyggnadsstandard och göra rum för till exempel lägenheter.
Beslut – Ett bra underbyggt förslag att ta ställning till i beslutsfasen underlättar för styrelsen och underlätta för de som kanske inte är lika insatt eller kunnig att ta ett bra beslut.
Vid val av entreprenör – Utgå från fast pris och jämför med branschen, mäklare, konsulter med flera.

Vanliga frågor och svar

Inför beslut – Styrelsen får i uppdrag att presentera ett förslag för föreningen. Detta kan också delegeras till en grupp eller ansvarig.

Beslut – Det första beslutet som föreningen måste fastställa är om flytt av eventuella förråd är aktuellt. För detta krävs ett stämmobeslut. Efter det kan ett eller flera förslag presenteras på en stämma som medlemmarna i föreningen kan rösta på.

Projektform

Sälj ytan – en fastighetsutvecklare köper ytan och ansvarar för hela projektet från start till mål. Fördelen med detta sätt är att föreningen inte tar någon risk, varken bygg- eller marknadsrisk. Nackdelen är att eventuell marknadsvinst tillfaller fastighetsutvecklaren.

Entreprenad – föreningen beställer arbetet och säljer lägenheterna själva. Fördelen är en potentiell marknadsvinst medan nackdelarna är byggrisk och mycket tid till administration att hantera för en utvald ombyggnationsgrupp.

Projektet kan också ske i samverkan mellan entreprenör och bostadsrättsförening, där man på olika sätt kan dela på både risk och vinst.

Val av entreprenör – byggaren bör ha god erfarenhet och kunna visa referensprojekt och en organisation med duktig personal. Prisbilden är så klart viktig oavsett om det är en entreprenad eller försäljning av vinden men det viktigt att ta ett steg tillbaka, väga in alla parametrar, och se till helheten.

Projektering och utförande – projekteringen ska ta hänsyn till befintlig fastighet och övriga boende i föreningen. Utförandet ska ske med hänsyn och avstämningar bör göras löpande.

Sälj och inflytt – Försäljningen kan ske ”på ritning” innan färdigställande eller efter godkänd slutbesiktning och slutbesked av stadsbyggnadskontoret. Tillse i god tid att den ekonomiska planen är uppdaterad med den nya lägenhetsindelningen.

Byggarbetsplats – Det kommer stundtals att låta mycket, främst under byggstarten och för boende i anslutning till ombyggnationen, men även för hela fastigheten samt grannar runt om. Det handlar om till exempel rivningsarbeten eller lastbilar och kranar som levererar material. Vi arbetar aktivt under projekterings- och byggtiden för att minska höga ljudnivåer både för boende och våra arbetare på plats.

Påkoppling av stammar (avlopp) – Oftast behöver avloppen till de nya lägenheterna kopplas in på befintliga stammar, vilket innebär att avlopp tillfälligt kan behöva stängas av. Påkopplingsarbetet sker under en begränsad tid och vi har stor erfarenhet av att göra det så enkelt och smidigt som möjligt för de lägenhetsinnehavare som påverkas. Korta avstängningar av vatten och el i fastigheten förekommer då vi i god tid innan meddelar boende om detta.

Att ni får en ny granne i ert trapphus blir självklart en liten omställning. Däremot behöver man inte vara särskilt orolig för ljud då nybyggnadskraven för de nya lägenheterna oftast innebär betydligt bättre ljudnivå än mot andra befintliga grannar.

Nej är det enkla svaret men de som bor i anslutning till ombyggnationen blir mer påverkade av tex buller än övriga boende i fastigheten, framför allt under inledning av ombyggnationen.

Varje ombyggnation är unik och det är svårt att lämna ett generellt utlåtande på byggtid. Av erfarenhet är en normal byggtid 3–12 månader beroende på projektets omfattning. Utöver detta måste man dock även räkna med handläggningstider på stadsbyggnadskontoret samt projektering och upphandling.

Fler medlemmar innebär större riskspridning och fler som kan engagera sig i föreningens välmående.

Nya inkomster i form av försäljning och nya avgifter kan innebära avskrivning av lån och sänkning av avgiften för befintliga ägare.

Står föreningen inför ett underhållsbehov kan detta utföras tillsammans med en ombyggnation med samordningsvinster som följd och en mer kostnadseffektiv renovering. Detta kan till exempel vara fönsterbyte, trapphusrenovering eller ett stambyte. Dessutom kan en försäljning av befintlig yta finansiera vissa underhåll.